Pembahasan

Lokasi strategis dan bangunan yang nyaman belum cukup menjadi dasar untuk membeli atau menyewa suatu tempat usaha. Sebelum menandatangani perjanjian, pelaku usaha perlu memeriksa dokumen yang menunjukkan persetujuan Pembangunan, fungsi dari bangunan yang digunakan dan kelaikannya untuk digunakan. Dua dokumen yang berperan di sini adalah Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Apa itu PBG?

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan untuk membangun mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan sesuai standar yang ditetapkan. Ketentuan ini terdapat dalam Pasal 1 angka 17 PP No. 16 Tahun 2021. Bagi pelaku usaha yang hendak membeli atau menyewa lokasi, PBG membantu menunjukkan bahwa pembangunan atau perubahan gedung telah melalui proses persetujuan. Akan tetapi, dokumen tersebut perlu dicocokkan kembali dengan rencana kegiatan usaha yang akan dilakukan oleh pelaku usaha dalam bangunan tersebut.

Apa itu SLF?

Sertifikat Laik Fungsi (SLF) menyatakan bahwa bangunan telah memenuhi kelaikan fungsi sebelum dimanfaatkan, sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 angka 18 PP No. 16 Tahun 2021. Untuk bangunan yang digunakan dalam kegiatan usaha, Pasal 122 PP No. 28 Tahun 2025 juga mengatur bahwa SLF harus diperoleh sebelum bangunan dimanfaatkan. Karena PBG berkaitan dengan persetujuan pekerjaan bangunan, keberadaan PBG saja belum membuktikan bahwa bangunan telah memiliki SLF atau telah layak untuk digunakan. Inilah alasan kedua dokumen perlu diperiksa secara bersamaan sebelum lokasi digunakan untuk usaha.

Sebuah Cerita:

Yosefhan menemukan lokasi yang cocok untuk usahanya dan menyewa ruangan dalam bangunan milik Andrews. Bangunan tersebut sudah lama berdiri dan Andrews dapat menunjukkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Yosefhan pun mengira dokumen perizinan bangunan telah lengkap. Namun, ketika ia mengurus perizinan berusaha untuk kegiatan usahanya, prosesnya tertunda karena bangunan tersebut belum memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Yosefhan dan Andrews baru mengetahui bahwa IMB dan SLF adalah dua dokumen yang berbeda.

IMB adalah izin bangunan yang kini telah digantikan oleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). PBG berkaitan dengan persetujuan untuk membangun atau mengubah bangunan sesuai standar teknis yang diatur dalam Pasal 1 angka 17 PP No. 16 Tahun 2021, sedangkan SLF menyatakan bahwa bangunan laik fungsi sebelum dimanfaatkan seperti yang tertulis dalam Pasal 1 angka 18 PP No. 16 Tahun 2021. Pasal 346 PP No. 16 Tahun 2021 tetap mengakui keberlakuan izin bangunan yang diterbitkan sebelum PBG diberlakukan. Artinya, IMB milik Andrews tidak serta-merta kehilangan keberlakuannya hanya karena istilahnya kini berubah menjadi PBG. Akan tetapi, IMB bukanlah SLF.

Dalam kisah Yosefhan, hambatannya terletak pada belum terpenuhinya dokumen kelaikan bangunan yang diperlukan untuk pengurusan izin usahanya. Pasal 122 ayat (1) PP No. 28 Tahun 2025 mengatur bahwa SLF harus diperoleh pelaku usaha sebelum bangunan gedung dapat dimanfaatkan. Untuk bangunan yang telah berdiri dan memiliki IMB atau PBG, Pasal 123 ayat (2) PP No. 28 Tahun 2025 memungkinkan pelaku usaha langsung menyampaikan permohonan SLF pada saat mengajukan atau memperpanjang perizinan berusaha melalui OSS. Jadi, Andrews sebagai pemilik perlu menindaklanjuti pemeriksaan kelaikan fungsi bangunannya kembali meskipun telah memiliki IMB, agar persoalan yang dihadapi Yosefhan selaku penyewa dapat diselesaikan.

Apakah Yosefhan dapat mengajukan PBG dan SLF sendiri, baik atas nama pribadi maupun atas nama usahanya?

Tidak dapat atas kapasitasnya sebagai penyewa. Permohonan PBG dan SLF diajukan oleh pemilik bangunan gedung atau pihak yang diberi kuasa olehnya sebagaimana tertulis dalam Pasal 1 angka 28 dan Pasal 253 ayat (10) PP No. 16 Tahun 2021, sedangkan Yosefhan hanya penyewa, bukan pemilik. Karena itu hanya akan ada dua kemungkinan, yang pertama Andrews mengajukan sendiri atau Andrews memberikan kuasa tertulis kepada Yosefhan, baik atas nama pribadi maupun usahanya, untuk mengurusnya. Akan tetapi baik diurus sendiri ataupun dikuasakan, PBG dan SLF tetap melekat pada bangunan milik Andrews, bukan pada penerima kuasa.

Menurut kami, pemeriksaan dokumen perizinan bangunan adalah bagian dari keputusan sebelum lokasi usaha dipilih, bukan urusan yang baru dilakukan saat izin usaha diajukan. Mintalah salinan IMB atau PBG dan SLF kepada pemilik bangunan sebelum memutuskan untuk menggunakannya, cocokkan alamat serta fungsi bangunannya, lalu sepakati dalam perjanjian siapa yang akan menyediakan menanggung prosesnya jika penyesuaian dan/atau penambahan dokumen perizinan atas bangunan diperlukan. Kejelasan sejak awal membantu pemilik dan penyewa menilai kapan bangunan benar-benar siap digunakan untuk usaha, sekaligus mencegah izin usaha tertunda setelah sewa berjalan.